Recentemente, o STJ abordou a aplicabilidade da cláusula resolutiva expressa em contratos de compra e venda de imóveis. O STJ permitiu que tal cláusula produza efeitos extrajudiciais, eliminando a obrigatoriedade de uma decisão judicial para rescindir contratos por inadimplência.

Esta decisão é um marco para empresas incorporadoras e loteadoras, pois confirma a possibilidade de resolução de contratos de forma mais ágil e menos onerosa, desde que respeitadas as formalidades específicas de notificação do devedor. O STJ destaca a importância de se operacionalizar corretamente a notificação extrajudicial, evidenciando a diversidade de regras e formas de notificação previstas na legislação.

Sistematização das Regras de Interpelação para Resolução:

Imóveis Urbanos e Loteados: Segundo a Lei 6.766/1979, a inadimplência resulta na rescisão do contrato após 30 dias da notificação do devedor pelo Oficial de Registro de Imóveis, exigindo-se o pagamento das prestações vencidas, juros convencionados e custas de intimação.

Imóveis Não Loteados: De acordo com o DL 745/1969 e Lei 13.097/2015, a interpelação judicial é necessária, e o devedor tem 15 dias para purgar a mora. Se houver cláusula resolutiva expressa, a resolução ocorre de pleno direito.

Imóveis Incorporados: Baseado na Lei 4.591/1964, a falta de pagamento de três prestações, após prévia notificação com prazo de 10 dias para purgação da mora, pode implicar na rescisão do contrato.

A decisão enfatiza a necessidade de uma notificação extrajudicial prévia como pré-requisito para a configuração da rescisão automática, variando conforme o tipo específico de negócio imobiliário. Isso mostra a importância de conhecer as nuances legais que regem cada tipo de contrato, assegurando que a resolução seja realizada adequadamente e de forma automática a partir do momento em que o comprador notificado não realiza o pagamento das prestações em aberto.